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    资金再度流回国内

    2020-02-24 18:00

    张大伟建议,政府应加强对地价的控制,从源头上压缩房价上涨空间。另一方面,应当加大住宅市场的供应,科学布局土地转让拍卖,缓解市场的非理性恐慌,并进一步加快完善房地产市场信息,及时有序引导市场程序,形成市场理性预期。

    小胡今年6月在北京通州购置了一套房产,“签完合同,付了首付,如今4个月过去了,贷款还没有批下来。”小胡无奈地表示。房地产商、地方政府和银行向来被认为是推高房地产价格的主要力量,如今,作为三大主力之一的银行系统开始“后退”,这意味着房地产市场长期以来的多空博弈发生了重要的力量改变,楼市风险已经达到临界点。

    楼市正处“银十”黄金季,此时传来多地不少银行停贷的消息,对于今年楼市,无疑有不可忽视的影响。一些银行虽未停贷,但也纷纷取消利率优惠甚至上浮利率,房贷的审批流程也出现了不同程度的延长,银行房贷额度普遍吃紧。

    今年国庆黄金周,北京在“日光盘”频出背景下,开发商霸气尽显:多个即将开盘的项目,买房人要买房,除了需要验资外,还必须接受一笔从30万元到80万元不等的额外费用。一个即将在10月中旬开盘的由保利、首开联合开发的楼盘,对外报价1.8万元/平方米,但买房人须接受单价5000元/平方米的“温馨家居计划”:按70平方米、80平方米和93平方米三种户型计算,除去120万-170万元不等房款外,购房人还须向开发商支付35万-45万元不等的额外费用。这意味着,此楼盘实际售价超过2.3万元/平方米。

    银行房贷额度普遍吃紧

    业内人士分析,在目前中国市场资本成本高和利率市场化趋势的双重夹击下,房贷已成为银行的“鸡肋”产品:提高房贷利率,市场无法承受;不提高房贷利率,银行可能会出现亏本。

    南京楼市的火热程度被形容为“像冬天逛超市抢白菜”。“月初就交了诚意金,收到开盘通知后就来排队,现场比抢黄金还火爆。”南京购房者钱先生如此形容他的抢房经历。9月30日,位于仙林的一处楼盘开盘推出260套房源,5小时内宣告售罄;10月2日,该盘再推108套房源中小户型,又一次“日光”。

    在全国许多城市,“国庆档”的楼盘几乎都是大卖,一些开发商提前完成年度销售任务,甚至开始上调全年销售目标,提升价格。火爆了多月的楼市未见丝毫“退烧”迹象。业内人士认为,10月份楼市或将继续量价齐升,但随着各地银行房贷持续收紧,甚至出现“断供”,年底楼市或将出现短暂性降温。

    年底或现“短期性”降温

    根据中国指数研究院发布的最新百城房价指数报告,2013年9月,全国100个城市(新建)住宅平均价格为1.0554万元/平方米,环比8月上涨1.07%,这是自去年6月以来连续第16个月环比上涨,涨幅比上月扩大0.15个百分点,其中79个城市环比上涨,21个城市环比下跌。

    “本次国庆黄金周房地产市场表现的确较热,相对而言,北方因为延期开盘,楼市比南方冷清一些,但整体上今年房地产市场的表现已超过了去年。另外,整个黄金周成交量攀升,新房、二手房数据都比较抢眼。”中原地产市场研究部总监张大伟表示。

    同样自贸区概念也带动了黄金周期间上海相关区域商品住宅价格的跳涨。专业机构监测数据显示,自贸区周边板块如浦东川沙、外高桥以及南汇祝桥、临港新城等区域,9月上半月新房住宅成交量同比增幅近3倍,外高桥板块更是猛增4倍多,远超全市同期数据。业内人士表示,应警惕自贸区带来的升值空间被提前透支,并防止形成新的囤地潮和房价泡沫。

    尽管多家银行对于暂停房贷所给出的理由都是“额度用尽”,但事实上,银行系统并不“差钱”,多家银行暂停房贷的原因,并不是6月份“钱荒”的延续。首先,9月26日,央行再发800亿元逆回购,使9月最后一周公开市场实现净投放1550亿元,创下6月初以来单周净投放的最高规模。同时,自7月份以来,外汇占款由负转正,资金再度流回国内,增加的外汇占款将投向市场。保持平稳的银行间同业拆借利率,表明市场流动性并不缺乏。事实上,让多家银行暂停房贷的原因主要有两点:利润的降低和风险的加大。

    中国房地产经理人联盟秘书长陈云峰认为,银行收紧房贷对“金九银十”影响不大,但预计四季度成交量会减少三成。同时,房贷收紧趋势将会继续,不过,随着明年年初重新获得额度,楼市销售可能恢复。

    据网易房产数据中心跟踪阳光家缘统计,截至10月6日,国庆假期前6日广州十区两县共计网签716套单位,同比去年增长7.8%。二手房成交量增幅则更加明显。满堂红市场研究部高级经理周峰透露,10月1日-7日经满堂红地产促成的二手住宅买卖宗数比去年同期增加23%。

    有市场人士表示,政策层面正在传出一些收紧的信号。张大伟认为:“从国家统计局公布的数据来看,至少有10个同比涨幅超过10%的城市年内很难完成房价调控目标。”这些城市或将在一定范围内,小幅调整调控政策,适当压一压房价上涨幅度。同时,房地产市场还对金融具有很强的敏感性,而当前正向全国蔓延的房贷利率收紧将造成楼市的远期降温。业内人士认为,这必然给刚需购房者带来更大压力,迫使一部分人推迟购房计划,从而影响楼市销量。不过到了明年,这一矛盾将会得到缓解。

    10月楼市各地火爆开局

    利率市场化可能会成为房地产市场的一个重要拐点。一方面,由于盈利水平下降,银行可能大幅度降低房贷规模,导致社会购买力下降;另一方面,由于更丰富的高收益银行产品不断出现,导致“以房保值”的策略不再划算,居民买房保值避险的需求会得到大幅度分流。两种情况的叠加,会让房地产过剩情况显性化,房地产市场则可能进入一个漫长的“有价无市”的“寂寞期”。